進(jìn)入2021年，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)虛火不降，仍在不斷走高。4月份，美房屋價(jià)格繼續(xù)突破高點(diǎn)，大交易額成交增加，但總體銷售溫和下滑，高房?jī)r(jià)負(fù)面影響凸顯。

房?jī)r(jià)持續(xù)突破記錄

新冠肺炎疫情肆虐美國(guó)已經(jīng)一年多，房地產(chǎn)成為少數(shù)增長(zhǎng)強(qiáng)勁的市場(chǎng)，過(guò)去一年是14年來(lái)美國(guó)住宅銷售活動(dòng)最火爆的一年。據(jù)美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）統(tǒng)計(jì)，其追蹤的美國(guó)183個(gè)大都市中，99%的地區(qū)在2021年第一季度出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲現(xiàn)象，其中89%的地方房屋價(jià)格出現(xiàn)了兩位數(shù)的躍升。

房屋售價(jià)不斷突破新高。2021年4月，現(xiàn)有房屋銷售價(jià)格中位數(shù)較上年同期增長(zhǎng)16.2％，達(dá)到31.92萬(wàn)美元，為1989年以來(lái)的最高水平；二手房售價(jià)中值同比增長(zhǎng)了19.1%，至34.16萬(wàn)美元，年度漲幅和價(jià)格中值均創(chuàng)歷史新高。

房?jī)r(jià)創(chuàng)出歷史最大升幅抑制了購(gòu)房交易。NAR公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份二手房銷量較之前一個(gè)月減少2.7%，折合年率585萬(wàn)套，為10個(gè)月來(lái)最低水平，連續(xù)第三個(gè)月下降。盡管如此，由于借貸成本保持在歷史低位，二手房銷量仍高于疫情前的水平。

NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯·云說(shuō)，高房?jī)r(jià)創(chuàng)紀(jì)錄幾乎發(fā)生在所有的市場(chǎng)上，即使房屋銷售溫和下降，人們?nèi)钥梢詫⑹袌?chǎng)描述為炙手可熱。

房屋價(jià)格飆升原因之一是房屋的供不應(yīng)求。截至4月底，市場(chǎng)上共有116萬(wàn)套房屋待售，比去年同期下降20.5%。按照目前的速度，2.4個(gè)月就可以消化這些庫(kù)存，低于一年前的4個(gè)月。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為，房源不足5個(gè)月的供應(yīng)都屬于供應(yīng)緊張。

全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin預(yù)計(jì)，2021年美國(guó)的房屋銷售額將達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的2.53萬(wàn)億美元，同比增長(zhǎng)17%，這將是自2013年以來(lái)最大的年度百分比增長(zhǎng)。

地產(chǎn)泡沫加速形成

今年1月，CoreLogic的數(shù)據(jù)就顯示，全美房?jī)r(jià)正以2006年以來(lái)的最快速度增長(zhǎng)。在西雅圖、鳳凰城和圣地亞哥等城市，房?jī)r(jià)漲幅更是遠(yuǎn)超全美平均水平。

路透的調(diào)查顯示，預(yù)計(jì)今年美國(guó)房?jī)r(jià)將上漲10.6%，2022年將上漲5.6%，這遠(yuǎn)高于2月預(yù)計(jì)的5.7%和4.6%。

美國(guó)的房地產(chǎn)在2008年經(jīng)歷了金融風(fēng)暴的襲擊，大幅下跌，某些地區(qū)的房?jī)r(jià)兩年內(nèi)腰斬，房?jī)r(jià)跌得最厲害的地區(qū)，比如拉斯維加斯的許多房屋的價(jià)格跌了七成。但自2011年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸復(fù)蘇。以二手房為例，2011年時(shí)的房?jī)r(jià)大致在17萬(wàn)美元左右，此后逐年上升，10年內(nèi)幾乎增長(zhǎng)了約八成，達(dá)到31萬(wàn)美元。

此輪房?jī)r(jià)上漲總體根源是各國(guó)央行為刺激經(jīng)濟(jì)普遍實(shí)施的“超低利率”，尤其是新冠肺炎暴發(fā)以來(lái)，利率進(jìn)一步下行，流動(dòng)性高度充裕帶來(lái)了資產(chǎn)價(jià)格上漲。機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，極低的利率和大規(guī)模的政府刺激措施推動(dòng)了樓市強(qiáng)勁的需求。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2020年疫情以來(lái)，30年期住房抵押款固定利率下降了約四分之一，降至2.9%左右，處于1971年以來(lái)最低水平。

房?jī)r(jià)迅猛上漲讓一些房產(chǎn)的估值偏高?；葑u(yù)國(guó)際的一份報(bào)告顯示，全美房產(chǎn)估值偏高5.5%。這份報(bào)告指出，"就業(yè)增長(zhǎng)放緩、失業(yè)率仍然處于高位，這些因素?zé)o法支撐持續(xù)的房?jī)r(jià)上漲。

約翰·伯恩斯房地產(chǎn)咨詢公司首席執(zhí)行官約翰·伯恩斯表示，目前有近五分之一已售房屋的買家買房不是用來(lái)自住，這將使美國(guó)房屋永久性的變得更加昂貴。他預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)在去年11％的漲幅基礎(chǔ)上，今年將會(huì)上漲12％，2022年還將再上漲6％，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的速度類似于2004年和2005年。

諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主羅伯特·席勒警告稱，他擔(dān)心市場(chǎng)上一些最熱門的交易正在形成泡沫，其中包括房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫。席勒表示，實(shí)際房?jī)r(jià)從來(lái)沒(méi)有這么高過(guò)，這令人擔(dān)憂。席勒不認(rèn)為央行政策可以解釋這一切，他認(rèn)為有一些關(guān)于市場(chǎng)社會(huì)學(xué)的東西正在發(fā)生。席勒發(fā)現(xiàn)，在過(guò)去30年里，房?jī)r(jià)似乎推動(dòng)了新屋開工，這種模式再次出現(xiàn)。席勒也認(rèn)為，房?jī)r(jià)在一年內(nèi)可能不會(huì)下跌。席勒還表示，目前的房?jī)r(jià)走勢(shì)也讓人想起了2003年，也就是開始下跌的前兩年。他指出，這種下滑是逐漸發(fā)生的，房?jī)r(jià)最終在2008年金融危機(jī)前后崩盤。

負(fù)面影響漸次顯現(xiàn)

由于房?jī)r(jià)上漲，房屋可負(fù)擔(dān)性已經(jīng)出現(xiàn)下降。美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，全美約60%的家庭無(wú)法支付一套價(jià)格位于當(dāng)前房?jī)r(jià)中位數(shù)的新房。

勞倫斯·云說(shuō)，“價(jià)格突然上漲正在影響人們的負(fù)擔(dān)能力，特別是首次置業(yè)者。由于庫(kù)存不足已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了影響，不斷上漲的成本使許多家庭面臨著被擠出市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)。”

今年以來(lái)，建筑商也開始受到勞動(dòng)力、材料和已開發(fā)土地短缺的影響。主要原因是市場(chǎng)普遍預(yù)期需求會(huì)隨著疫苗的廣泛接種而更為強(qiáng)勁，這令木材和其他材料價(jià)格飛漲。此外，鋼鐵進(jìn)口關(guān)稅也增加了建筑成本。根據(jù)最新的生產(chǎn)者價(jià)格數(shù)據(jù)，4月份木材價(jià)格同比上漲89.7％。4月份新建住宅開工數(shù)下降9.5％，至折合年率157萬(wàn)套，低于預(yù)期的170萬(wàn)套。

在高盛看來(lái)，住房引發(fā)的長(zhǎng)期通脹即將爆發(fā)。高盛分析師羅尼·沃克警告稱，全美住房短缺將在至少幾年內(nèi)推動(dòng)房?jī)r(jià)大幅上漲，而房?jī)r(jià)升值的5%-15%將被傳導(dǎo)至通脹。美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需持續(xù)失衡將在今明兩年帶來(lái)兩位數(shù)的房?jī)r(jià)上漲。到2024年，房?jī)r(jià)的上漲速度將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)公認(rèn)的2006-2007年的房地產(chǎn)泡沫時(shí)期。