在勞動人口遞減、房屋供應(yīng)增加的大背景下，首爾房價連年上漲，走出了一波完全背離傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)供求理論的行情。究其原因在于，在當(dāng)前愈發(fā)復(fù)雜的形勢下，影響房價的因素很多，不僅包括供需，還要充分考慮宏觀及中觀政策、社會文化、市場投資需求及投機(jī)心理、貨幣政策及信貸松緊度等諸多其他因素。韓國政府已推出多輪穩(wěn)房價措施，首爾房價漲勢也有所放緩。不過，未來的房價究竟會趨穩(wěn)，還是回吐后再度反彈，仍有待觀察。

近年來，一個“怪現(xiàn)象”引起了韓國民眾的關(guān)注。一方面，韓國老齡化問題嚴(yán)重，勞動人口持續(xù)減少，且生育率極速下降；另一方面房價連年上漲，其中首爾漲幅最甚。

按理說，年輕人少了，買房需求必然下降，房價應(yīng)該下行才對。但事實(shí)為何恰恰相反？

先來看人口情況。韓國將15歲至64歲人群定義為勞動人口，這個年齡跨度的人群也是韓國房屋買賣的主體。2018年至2020年，韓國歷年勞動人口數(shù)字分別為3765萬人、3759萬人、3736萬人，逐年遞減。而且，首爾市常住人口也一直處于凈流出狀態(tài)。2017年至2020年，歷年分別凈流出9.8萬人、11萬人、5萬人、6.5萬人。

再來看房屋供給情況。2017年至2019年，首爾年均新增房屋供給量為74570套，其中普通住宅39734套。而2013年至2016年年均新增房屋供給73604套，其中普通住宅32268套。兩項(xiàng)供給數(shù)據(jù)在2017年至2019年期間均在增加。

至于房價，就在四五年前，首爾房價在國際主要城市中還處于相對較低水平。但經(jīng)過連年上漲，其均價現(xiàn)已達(dá)到每平方米922萬韓元，約合5.33萬元人民幣。今年4月的最新數(shù)據(jù)顯示，首爾房屋平均交易價比4年前上漲了55.4%。

由此一來，首爾房價成功打破了“以供求關(guān)系推測房價走勢”的經(jīng)典模型。

應(yīng)該說，影響房價的因素有很多。在當(dāng)前愈發(fā)復(fù)雜的形勢下，要推斷房價，需充分考慮政策、文化等多個方面，不能簡單地以供求關(guān)系作出判斷了。

首先，韓國出臺了一些法規(guī)，例如“再建設(shè)超過利益回收制”“售價上限制”等，旨在運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段抑制房地產(chǎn)交易，防范投機(jī)炒房等行為。這些法規(guī)確實(shí)曾收到過一些成效，但近幾年卻出現(xiàn)了反作用。打壓房地產(chǎn)交易給了人們一種房屋會供給不足的錯覺，從而引發(fā)了投機(jī)炒房和普通民眾投資房產(chǎn)的熱情。

其次，隨著炒房行為愈演愈烈，一個“看漲情緒高漲—房地產(chǎn)市場升溫—看漲情緒更加高漲”的惡性循環(huán)逐步形成。受此影響，首爾房地產(chǎn)市場近年一直保持著很高的交易量，不斷推動房地產(chǎn)價格繼續(xù)上漲，真實(shí)的供需關(guān)系在房地產(chǎn)市場上的影響力顯著下降。

再次，特殊的租房文化導(dǎo)致買房成本相對較低。韓國一直以來主要采用只繳納大額保證金、不繳納月租、退租時全額返還保證金的租房方式。后來，雖然也出現(xiàn)了少交一點(diǎn)保證金、每月交月租的租房方式，但規(guī)模不大。問題是，保證金金額實(shí)在太大了。以5月7日首爾房地產(chǎn)價格為例，保證金均價為每平方米493萬韓元，約等于房屋買賣均價的53%。如果人們買房后立即出租，馬上就可以收回房屋總價的53%，相當(dāng)于只需要支付47%的房價就能買房。這對于全款買房者和貸款買房者而言，壓力并不算大。況且房產(chǎn)屬于自己，日后賣房時沒準(zhǔn)還能大賺一筆。

而且，首爾的房確實(shí)不愁租。一方面，很多年輕人買不起房，租房必然成為剛需；另一方面，韓國也有學(xué)區(qū)房的概念，只要在片區(qū)內(nèi)租房即可入學(xué)。所以好學(xué)區(qū)附近的住宅雖然房價貴，房租也貴，但仍有很多人爭相租用。

最后，央行降息助推房地產(chǎn)市場走熱。多年來，韓國央行對降息持謹(jǐn)慎態(tài)度，但出于種種因素考慮，還是進(jìn)行過幾次調(diào)整。2017年10月以前，韓國曾保持著1.25%的基準(zhǔn)利率。同年11月升息至1.5%，2018年11月又升到1.75%。同時，首爾房屋平均交易價在2017年上漲了14.9%，2018年只漲了4.2%。但2019年下半年，韓國兩次降息，又回調(diào)至1.25%，當(dāng)年首爾房屋平均交易價立刻上漲10%。從去年2月開始，新冠肺炎疫情沖擊韓國經(jīng)濟(jì)，無奈之下，韓國只得連續(xù)兩次大幅降息，當(dāng)時還引發(fā)了業(yè)界對房地產(chǎn)市場的憂慮。果然，同年首爾房屋平均交易價就大漲18%。

當(dāng)前，韓國政府推出了多輪穩(wěn)房價措施，首爾房價雖然還在漲，但漲勢有所放緩。對于今后房價走勢，韓國業(yè)界尚未形成統(tǒng)一共識，到底是房價趨穩(wěn)，還是回吐后再度反彈，仍有待觀察。