2024年伊始，金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展方面就迎來(lái)重磅利好。1月5日，《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)》（即住房租賃“金融17條”）發(fā)布，至今已有10天。

　　有國(guó)有大行稱，后續(xù)將進(jìn)一步落實(shí)住房租賃“金融17條”中的各項(xiàng)要求，做好相關(guān)金融服務(wù)。

　　全方位加大資金支持力度

　　2017年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，明確提出“加大對(duì)租賃住房項(xiàng)目的信貸支持力度”。2018年，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》。相關(guān)利好政策接連出臺(tái)，對(duì)住房租賃行業(yè)發(fā)展起到了極大的推動(dòng)促進(jìn)作用。

　　“在此基礎(chǔ)上，住房租賃‘金融17條’提出的多元化投融資渠道，包括住房租賃貸款、企業(yè)債券、擔(dān)保債券、房地產(chǎn)投資信托基金等，不僅涵蓋了租賃住房投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、管理等全生命周期，且涉及銀行、資本市場(chǎng)等多元融資渠道，信貸、債券、信托基金等多層次融資工具，從全方位支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。”方正證券研究所房地產(chǎn)首席分析師劉清海認(rèn)為，目前，住房租賃市場(chǎng)的商業(yè)模式已初步跑通。

　　從目前我國(guó)住房租賃供應(yīng)體系來(lái)看，已形成保障性租賃住房、市場(chǎng)化租賃住房“兩條腿”走路模式。

　　保障性租賃住房方面，從已上市的REITs來(lái)看，項(xiàng)目盈利情況良好。2023年上半年，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT以及華夏北京保障房REIT營(yíng)業(yè)收入分別為3872.06萬(wàn)元、2753.9萬(wàn)元、3814.07萬(wàn)元以及3631.16萬(wàn)元，且完成高比例分紅。市場(chǎng)化租賃住房方面，據(jù)方正證券研究所數(shù)據(jù)顯示，頭部房企中，龍湖冠寓率先于2021年實(shí)現(xiàn)盈利，萬(wàn)科泊寓也已自2023年6月份起單月利潤(rùn)連續(xù)回正。

　　劉清海稱，以上數(shù)據(jù)表明，困擾租賃住房市場(chǎng)的盈利難題，已經(jīng)初步解決，可以承受市場(chǎng)化金融機(jī)構(gòu)提供的金融產(chǎn)品的融資成本。

　　事實(shí)上，在金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展方面，此前也有諸多嘗試。比如，為提高商業(yè)銀行在租賃住房方面貸款的積極性，2023年，央行專門設(shè)立“1000億元租賃住房貸款支持計(jì)劃”這一結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，用于引導(dǎo)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等7家銀行為濟(jì)南、鄭州等試點(diǎn)城市住房租賃經(jīng)營(yíng)主體收購(gòu)存量住房提供資金支持。

　　據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有福州、濟(jì)南、天津、青島等4個(gè)城市共計(jì)獲得租賃住房貸款40.86億元。

　　住房租賃“金融17條”進(jìn)一步提出，支持商業(yè)銀行發(fā)行用于住房租賃的金融債券，籌集資金專門用于增加住房租賃開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款、團(tuán)體購(gòu)房貸款和經(jīng)營(yíng)性貸款的投放。

　　建設(shè)銀行表示，后續(xù)將進(jìn)一步落實(shí)住房租賃“金融17條”中的各項(xiàng)要求，做好住房租賃相關(guān)金融服務(wù)，支持培育多元化市場(chǎng)主體。同時(shí)，促進(jìn)住房租賃與“三大工程”融合發(fā)展。

　　ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，總的來(lái)看，目前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)在土地、金融、財(cái)稅、市場(chǎng)監(jiān)管等制度和政策方面已經(jīng)形成了與行業(yè)供給側(cè)改革相適配的體系，“融資渠道窄、融資成本高、融資方式錯(cuò)配”的問(wèn)題得到了緩解。本次住房租賃“金融17條”的出臺(tái)，將使得住房租賃市場(chǎng)資金面更充裕，這也意味著住房租賃企業(yè)在資金方面將獲得進(jìn)一步支持，進(jìn)而有效增加保障性住房供給。

　　或成新模式“破局”關(guān)鍵

　　加快住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，特別是保障性租賃住房建設(shè)，是滿足多層次住房需求，建立“租購(gòu)并舉”住房制度的重中之重。

　　據(jù)人力資源和社會(huì)保障部此前披露的數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)2023年，我國(guó)高校畢業(yè)生達(dá)到1158萬(wàn)人。對(duì)于許多新市民、青年人來(lái)說(shuō)，因工作年限較短、收入相對(duì)較少，只能通過(guò)租房來(lái)解決居住問(wèn)題。

　　剛畢業(yè)不久、在北京東城區(qū)工作的徐先生表示，因?yàn)橛兄磥?lái)在北京買房的長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃，因此租房時(shí)需要首先考慮租金，不僅有可能租到“老破小”房子，還經(jīng)常面臨“退租”風(fēng)波，存在很大的不確定性。

　　作為保障和改善民生的重要舉措，我國(guó)加大了對(duì)于租賃住房的供給。數(shù)據(jù)顯示，“十四五”期間，全國(guó)計(jì)劃籌集建設(shè)保障性租賃住房870萬(wàn)套（間）。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，從2023年8月份起，已有多個(gè)省市陸續(xù)提前完成保障性租賃住房2023年度籌集任務(wù)，如江西、廣西等。另外，截至2023年10月底，上?；I集6.8萬(wàn)套（間），2023年度目標(biāo)完成率為90.7%。保障性租賃住房籌集建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)。

　　2021年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出房地產(chǎn)行業(yè)“探索新的發(fā)展模式”，從最近三年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的相關(guān)表述來(lái)看，從“探索”到“推動(dòng)”，再到2023年明確提出“完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，不難看出，構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式的進(jìn)程正不斷向前推進(jìn)，且方式逐漸明確，其中就包括加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。

　　從目前我國(guó)住房保障體系來(lái)看，保障性住房建設(shè)分為配租型和配售型兩種保障性住房，其中配租型包括公共租賃住房、保障性租賃住房，配售型保障性住房按保本微利原則配售。

　　趙然認(rèn)為，在未來(lái)的發(fā)展中，配租和配售之間的進(jìn)一步融合也是值得深入探索的領(lǐng)域，涉及住房市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。在金融和財(cái)稅政策方面，如何有效銜接、協(xié)調(diào)配租和配售模式，以形成一個(gè)更加靈活、高效的保障性住房體系，是一個(gè)重要問(wèn)題。

　　中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，總的來(lái)看，當(dāng)前住房租賃行業(yè)支持政策主要以供給側(cè)為主，下一階段，政策面可探索在需求側(cè)進(jìn)一步發(fā)力，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)需求長(zhǎng)期增長(zhǎng)，如推進(jìn)落實(shí)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”等。此外，政策端也可在提升租賃住房居住品質(zhì)、加強(qiáng)行業(yè)經(jīng)營(yíng)秩序與租金監(jiān)管等維度入手，進(jìn)一步優(yōu)化行業(yè)租住環(huán)境，提升租房者的認(rèn)同感與安全感，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。

　　保障性住房加快建設(shè)也是房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的體現(xiàn)，在趙然看來(lái)，這種轉(zhuǎn)變不僅有助于平衡市場(chǎng)供求，還能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、可持續(xù)發(fā)展。這也是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內(nèi)涵。