今年1月至2月，在去年同期基數(shù)較高的情況下，新房銷售面積和銷售額同比下降較多。如何看待當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)？幾個(gè)新特征值得關(guān)注。

　　從需求端看，有兩個(gè)“好于”。盡管近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整轉(zhuǎn)型中，新開工和銷售等數(shù)據(jù)都是同比負(fù)增長(zhǎng)，但也有一些亮點(diǎn)。

　　二手房成交量好于新房。2023年二手房網(wǎng)簽成交7.1億平方米，達(dá)到歷史峰值，同比增長(zhǎng)42.6%。今年1月延續(xù)了這一成交上升態(tài)勢(shì)，同比增長(zhǎng)41.7%，環(huán)比增長(zhǎng)1.7%。目前有13個(gè)省份的二手房成交量超過(guò)新房，這是之前從未出現(xiàn)過(guò)的現(xiàn)象。二手房成交量上升，一方面有供應(yīng)量多、議價(jià)空間大的因素，另一方面也表明，只要房子價(jià)格、區(qū)位、配套、服務(wù)合適，需求仍然存在。這對(duì)房企提出了更高要求，未來(lái)房企不僅要有與同行競(jìng)爭(zhēng)的能力，還要有與二手房競(jìng)爭(zhēng)的能力，能否以終為始、以需求為核心，提供綜合品質(zhì)更優(yōu)的產(chǎn)品和服務(wù)是一個(gè)考驗(yàn)。

　　現(xiàn)房銷售好于期房。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，自2022年1月至2月，期房出現(xiàn)銷售面積同比負(fù)增長(zhǎng)，2022年全年最大負(fù)值為-28%，2023年底為-14.1%。但在此期間，現(xiàn)房銷售始終為正增長(zhǎng)，2023年全年同比增幅為18%，表現(xiàn)明顯好于期房。從占比上看，2023年現(xiàn)房銷售面積占比為22.5%，較2022年提升了5.2個(gè)百分點(diǎn)?，F(xiàn)房銷售持續(xù)增長(zhǎng)，表明民眾對(duì)房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)仍有擔(dān)心。我們看到，從2022年下半年開始，政府著力保交樓。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國(guó)家金融監(jiān)督管理總局推進(jìn)建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，支持房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。據(jù)悉，31個(gè)省份312個(gè)城市已建立房地產(chǎn)項(xiàng)目融資協(xié)調(diào)機(jī)制，分批提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”并推送給商業(yè)銀行。截至2月底，商業(yè)銀行快速進(jìn)行項(xiàng)目篩選，審批通過(guò)貸款超2000億元，這有利于穩(wěn)定預(yù)期。而現(xiàn)房銷售增長(zhǎng)，表明市場(chǎng)上投資性需求減少，也與國(guó)家鼓勵(lì)現(xiàn)房銷售大方向一致。

　　從供給端看，有兩個(gè)“優(yōu)于”。2023年，新房銷售面積11.17億平方米。經(jīng)研究可以發(fā)現(xiàn)，在供給端也有明顯的新特征。

　　“三好”房企的表現(xiàn)優(yōu)于整體市場(chǎng)。在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)需要“三好”才有競(jìng)爭(zhēng)力。一是資產(chǎn)質(zhì)量好，即開發(fā)項(xiàng)目所處的區(qū)位好；二是產(chǎn)品和服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力好，即所開發(fā)的產(chǎn)品和服務(wù)符合當(dāng)下市場(chǎng)需求，目前新房市場(chǎng)上的改善性需求明顯多于剛需；三是企業(yè)管理好，即杠桿率不高、內(nèi)控管理自律性強(qiáng)等。目前符合“三好”標(biāo)準(zhǔn)的房企，多數(shù)是央企和深耕地方的優(yōu)質(zhì)房企。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年排名前10位的房企銷售額下降11.7%，低于前100位房企銷售額同比下降17.3%的水平。這說(shuō)明，“三好”房企在市場(chǎng)上有競(jìng)爭(zhēng)力，發(fā)展前景更好。過(guò)去，行業(yè)主要從百?gòu)?qiáng)看房企競(jìng)爭(zhēng)力，未來(lái)，要從“三好”角度看房企，尤其是那些深耕地方的優(yōu)質(zhì)房企。

　　頭部城市市場(chǎng)優(yōu)于整體市場(chǎng)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)分化仍在繼續(xù)，根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2023年排名前20位城市新房銷售面積占全國(guó)的比重達(dá)20%，比2022年提高了4個(gè)百分點(diǎn)；這部分城市住宅用地出讓金占全國(guó)比重達(dá)53%，其中，上海、杭州、北京、蘇州、成都、廣州、南京均超千億元。今年前2個(gè)月，北京土地出讓市場(chǎng)表現(xiàn)良好，1月份出讓4宗地塊，平均溢價(jià)率8.9%，2月份出讓5宗地塊，其中兩塊地溢價(jià)率均為15%。這說(shuō)明，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、就業(yè)形勢(shì)好的城市市場(chǎng)有信心。

　　過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)新建商品房為主的市場(chǎng)，未來(lái)隨著房地產(chǎn)業(yè)不斷成熟，新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)、保障房和市場(chǎng)房、租賃房和自住房、新建開發(fā)和存量更新共同構(gòu)成住房房地產(chǎn)體系。建議有關(guān)部門發(fā)布更全面的數(shù)據(jù)，讓全社會(huì)更便利、更全面地了解房地產(chǎn)業(yè)的變化和趨勢(shì)。

　　（本文來(lái)源：經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào) 作者：秦 虹 作者系中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市更新研究中心主任）