近日，住建部召開企業(yè)座談會，對繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢明確了政策方向。隨后，一線城市北京、深圳和廣州立即表態(tài)將抓緊落實相關(guān)工作。一時間，樓市政策下一步將如何優(yōu)化、取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”影響幾何等熱點話題引起了社會的廣泛關(guān)注。

　　政策方向適時優(yōu)化

　　最近，關(guān)于樓市政策的一舉一動牽動人心。7月24日，中央政治局會議在談及房地產(chǎn)市場時首次明確提出，適應(yīng)中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資5.85萬億元，同比下降7.9%；全國商品房銷售面積5.95億平方米，同比下降5.3%。國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副研究員王瑞民表示，正是基于這種供求發(fā)生的重大變化，除了一些人口凈流入的一二線城市，大部分城市已經(jīng)到了政策優(yōu)化調(diào)整的時候，這樣才有助于市場筑底回升，提振消費信心，真正讓一些改善性需求能夠以合理的價格和成本得到滿足。

　　那么如何適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策？業(yè)內(nèi)專家表示，中央已經(jīng)發(fā)出了明確的指示，地方政府和有關(guān)部門應(yīng)該根據(jù)實際情況，積極探索因城施策，用好政策工具箱。此外，未來出臺的新政策的重點也要逐步從增量轉(zhuǎn)到存量，從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，政策方向也要從需求端刺激逐步轉(zhuǎn)向供給側(cè)改革。

　　住建部部長倪虹在近日召開的企業(yè)座談會上明確表示，要大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項目建設(shè)交付，切實保障人民群眾的合法權(quán)益。

　　58安居客房產(chǎn)研究院院長張波在接受記者采訪時表示，結(jié)合此前高層會議的表態(tài)來看，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，決定了政策調(diào)整的必要性，與房地產(chǎn)相關(guān)的金融風(fēng)險依然存在，需要進(jìn)一步提升市場信心和預(yù)期。“此次住建部的表態(tài)更加實際，尤其在政策的推進(jìn)方面給出了具體的指引方向，重點在首套房的首付比例和利率層面，以及此前市場呼聲較高的對于‘認(rèn)房又認(rèn)貸’的調(diào)整?！睆埐ㄕJ(rèn)為，“尤其一二線熱點城市，在‘認(rèn)房認(rèn)貸’、首付比例、稅費減免等方向的政策會加快出臺?！?/p>

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則對記者表示：“其實對于取消‘認(rèn)房又認(rèn)貸’政策呼聲最大的是一線城市，因為一些一線城市的政策過緊，導(dǎo)致二套房購買成本過高。此次住建部發(fā)聲也意味著在這方面會有持續(xù)寬松的政策變化?！?/p>

　　一線城市積極跟進(jìn)

　　在中央政治局會議、住建部先后發(fā)聲適時調(diào)整優(yōu)化樓市政策后，一線城市北京、深圳和廣州立即表態(tài)將抓緊落實相關(guān)工作。

　　7月29日晚，北京市住建委表示，將認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會中央政治局會議精神，按照倪虹部長在企業(yè)座談會上的講話要求，在市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)下，堅持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，結(jié)合北京房地產(chǎn)市場實際情況，會同相關(guān)部門抓緊抓好貫徹落實工作。

　　深圳市緊隨其后，明確要更好地滿足居民剛性和改善性住房需求，扎實推進(jìn)保交樓工作，切實維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，促進(jìn)深圳市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　廣州市也于7月30日表示，將結(jié)合廣州實際盡快推出有關(guān)政策措施，更好地滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)廣州房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　房貸利率是影響樓市的重要方面之一，今年以來全國已有超過40個城市調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下。貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，7月百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%，均較上月下降10個基點。7月首二套主流房貸利率較去年同期分別回落45和25個基點。重點城市首套平均房貸利率已降至3.9%，其中南寧、柳州、珠海等城市首套房貸最低利率已調(diào)至3.6%，鄭州、無錫、揚州、沈陽已降至已降至3.7%。

　　分城市來看，7月一線城市首二套房貸利率分別為4.50%、5.03%，二線城市首二套房貸利率分別為3.88%、4.81%，三四線城市首二套房貸利率分別為3.88%、4,80%。由此可見，一線城市首二套房貸利率與其他城市相比仍然高出不少。

　　剛需改善良性循環(huán)

　　更為重要的是，此次個人住房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策措施引發(fā)了眾多關(guān)注。據(jù)記者了解，“認(rèn)房”或“認(rèn)貸”是銀行在發(fā)放住房按揭貸款時評判首套房、二套房的標(biāo)準(zhǔn)，其中“認(rèn)房又認(rèn)貸”最為嚴(yán)格。

　　貝殼研究院首席分析師許小樂對記者表示，“認(rèn)房”指商業(yè)銀行發(fā)放個人住房貸款時會參考擬購房人在擬購房地家庭名下實際擁有住房套數(shù)確定貸款比例；“認(rèn)貸”是指銀行會根據(jù)擬購房人家庭在全國范圍內(nèi)是否有住房貸款記錄（包括公積金貸款和商業(yè)貸款）確定貸款比例。目前部分一線城市實行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，即“賣一買一”情況下，只要家庭在全國范圍內(nèi)有過購房貸款記錄，再次貸款購買住宅時都會被認(rèn)定為二套。

　　“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策明顯提升了換房群體的首付門檻。以北京為例，一套650萬元的改善型住房（非普通住宅），在“認(rèn)房不認(rèn)貸”的情形下，首付比例40%，而在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的情形下，首付比例翻倍為80%，首付額度多出260萬元，由此可見換房的艱難。另外從貸款利息看，不同認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)下的房貸利率也有所差異，以北京當(dāng)前利率水平計算，100萬元商貸、貸款25年，采用等額本息還款方式，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策下貸款利息將多付約9萬元。

　　許小樂表示，如果“認(rèn)房不認(rèn)貸”，可以讓改善型購房群體按照首套房標(biāo)準(zhǔn)貸款，能夠非常明顯地降低改善型需求的首付比例和利率成本，促進(jìn)一二手房聯(lián)動，實現(xiàn)剛需和改善群體良性循環(huán)。

　　對于“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策可能面臨的調(diào)整，張波認(rèn)為：“目前從三四線城市來看，無論首套還是二套的首付比例大都已明顯下調(diào)，這一政策信號對于此類城市的影響力多體現(xiàn)在心態(tài)層面。但是對于一二線熱點城市而言，首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)更為重要，即‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策一旦得以推行則不少原來按二套執(zhí)行的首付比例和利率標(biāo)準(zhǔn)都有可能按首套執(zhí)行，這對于樓市的影響更為明顯，可以讓真正被誤傷的改善需求得到相匹配的政策支持?！?/p>